CLAUSULAS SUELO EN LAS HIPOTECAS: ¿CÓMO RECUPERAR MI DINERO?


¿Qué es una cláusula suelo y cómo sé si tengo una en mi hipoteca?.

Se trata de una cláusula, que la entidad financiera puede incluir a la hora de firmar una hipoteca, y que establece un tipo mínimo a pagar aunque el tipo al que va referenciado el préstamo esté por debajo.

Por lo tanto, si llevas años pagando lo mismo por tu hipoteca, conviene que revises la escritura de la misma porque, muy probablemente, tienes una cláusula suelo.


Ahora bien, ¿Cuándo es ilegal?:


En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según lo establecido por el Banco de España y la Ley Hipotecaria, pero pueden llegar a ser consideradas abusivas y/o ser declaradas nulas si:

  • Las entidades financieras no informan de su presencia: los bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. Siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.

  • En el contrato hay una cláusula suelo pero no una cláusula techo o ésta es excesivamente alta. Esto ocurre cuando no se ha establecido un tipo máximo a pagar como tope o este tipo máximo es abusivo por demasiado alto.

  • En la oferta vinculante previa no aparece la cláusula suelo. Es decir, si lo que se pactó y lo que se firmó finalmente es diferente o difiere de lo que realmente pagamos.

Resumiendo: en todos aquellos casos en los que se considere que ha habido una falta de transparencia o se ha generado una situación abusiva por parte de la entidad financiera.


¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

Podemos intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera y negociar su eliminación pero, si el intento de negociación fracasa, no nos quedará más remedio que recurrir a los juzgados.


¿Hay sentencias contra la cláusula de suelo?


En los últimos años, desde que el Tribunal Supremo anuló, en 2010, a raíz de una denuncia de la OCU, cinco cláusulas impuestas por bancos en la contratación de hipotecas, al considerarlas “abusivas”, “desproporcionadas” o “confusas”, se han dictado muchas sentencias favorables a la nulidad de las cláusulas suelo de hipotecas, permitiendo, además, a los afectados, recuperar las cantidades pagadas de más.

Recientemente, la Comisión Europea ha marcado un punto de inflexión al emitir un informe en el que tumba una sentencia del Tribunal Supremo, que condenaba a tres bancos a devolver las cláusulas suelo de las hipotecas, pero sólo desde una fecha concreta, al entender que no es posible que los tribunales nacionales puedan moderar la devolución de lo pagado por el consumidor, ya que, si una cláusula es declarada nula, “lo es desde el origen”, debiendo reintegrarse todo el dinero cobrado por aplicar estas cláusulas desde el inicio del crédito, no sólo desde una fecha determinada.


Cláusulas suelo y Ley de Segunda Oportunidad

A raíz de la entrada en vigor de la Ley 25/2015 de mecanismo de segunda oportunidad, los bancos están obligados a no aplicar la cláusula suelo a los deudores hipotecarios con menos recursos.

Dicha ley modifica el Real Decreto Ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y amplia los beneficios a favor de los deudores más necesitados.

De esta manera, los deudores hipotecarios de vivienda habitual, que cumplan unos determinados requisitos, pueden exigir a sus bancos acreedores que le apliquen el tipo de interés pactado en la hipoteca en lugar de una cláusula suelo que, seguramente, sea superior.
Los deudores que quieran a acogerse a este beneficio deben cumplir dos requisitos básicos:
1. Que se trate de deudores hipotecarios de vivienda habitual
2. Que sea deudores situados en el umbral de exclusión que establece el RD ley 6/2012 en su artículo 3.

Se consideran que están en umbral de exclusión los deudores:
1. Que los ingresos de la unidad familiar, conjuntamente, no supere 3 veces el IPREM a 14 pagas. En caso de que en la unidad familiar exista algún miembro con discapacidad superior al 33% o incapacidad para trabajar, el límite se amplía a 4 veces el IPREM. En algunos casos extremos, puede verse aumentado hasta 5 veces el IPREM.
2) Que en los 4 años antes de la solicitud del beneficio al banco, se haya producido una alteración económica significativa en los ingresos de la unidad familiar o se trate de personas sujetas a especial vulnerabilidad.Se considera alteración económica significativa cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria en relación a los ingresos familiares se haya multiplicado por al menos 1,5.

Se considera personas en situación de especial vulnerabilidad:
- Familias numerosas
- Familias con menores de 3 años a cargo
- Familias monoparentales con dos hijos a cargo
- Familias con miembro con discapacidad superior al 33%
- Deudores mayores de 60 años
En conclusión, ante cualquier duda sobre tu hipoteca consulta a un abogado.
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